房贷政策调整是“挤瘪”不是“刺破”房市泡沫

央行上调个人房贷利率、允许商业银行提高最低首付款比例的房贷紧缩政策究竟会对市场产生怎样的影响？观察人士认为，这一政策的真实影响力并不体现在一次性调整的力度本身有多大，而是反映在调整的连续性上－－它只是房地产市场调控链中的一个环节，未来房地产市场进入门槛的提高可能还将继续下去。而这一切措施的目的不是要“刺破”而是想“挤瘪”房地产泡沫。 　　１７日开始施行的个人房贷调整政策是近一年来国家调控房地产市场的第四项重大措施，同时也是第二次运用利率杠杆来进行房市宏观调控。２００４年４月，央银决定提高商业银行存款准备金率０．５个百分点，随后，房地产开发企业的资本金比例从原来的２０％提高到３５％。这两项措施均对流向房地产开发环节的信贷起到了一定的抑制作用。到去年１０月底，央行再次出手，加息０．２７个百分点。与前次全面升息不同，这次的房贷利率提高可视作特别领域的“加息”。它所发出的强烈信号是中央政府对房地产业的宏观调控已进入打“组合拳”的连续状态。甚至有市场人士认为，可以将房贷利率上调视作是加息周期在房地产领域的实现。 　　但仅仅就利率上调幅度而言，个人房贷调整政策仍显温和，５年期以上的个人住房贷款利率只比现行优惠利率高出０．２０个百分点。以２０年期的５０万元贷款为例，调整后比调整前每月只多付１８１元。“这对有实力购房、利用闲置资金投资房产的人来讲，是笔很小的数目。”上海复地集团企业发展部总经理王海江说。 　　与前项调控措施不同，房贷新政策是针对需求环节而非供给环节，负担加在了购房者身上，对开发商的影响不大。并且，房贷利率提高是无选择性的，对于真实消费者和投机人的作用力是一样的，但效果可能迥异——有资金的投资人因为现有投资渠道过窄，不会因此从楼市撤退，而普通老百姓会明显感受到购房资金成本的增加。如果说这一政策对房市需求会起到抑制作用，更多的是抑制普通市民在房地产市场上的跟风，促使这部分购房人调整对未来资金价格的心理预期。 　　房贷政策调整能否影响房价？房地产企业的职业经理人杨小平认为，央行的调控措施不会使房价下降，最多使房价平稳上升。“从目前情况看，只有我国经济出现不景气，才可能促使房价下降。而这种情况至少在最近几年内是不会出现的。” 　　在三林地产总经理陈联明看来，调整房贷所传递的信号是央行希望借信贷杠杆促使人们调整对房地产市场的心理预期，从而达到逐渐挤压市场泡沫的目的。他认为，地方政府在对待房地产市场问题会更加谨慎，“没有哪个地方政府真的希望房地产业这个经济发动机冷却下来，只是希望它能运转平稳些。”换言之，政府希望的是逐渐“挤瘪”而不是一下子“刺破”房市泡沫。 　　不过，如果人们换个角度，追问一下：谁将是房贷调整政策的真正受益者？也许可以得出如下答案：无论是从远期还是近期看，都是银行。“与其说加息是平抑房价的手段，还不如说是保护银行的一种做法”，王海江认为，贷款利率提高２０个基点，增加了银行的利润和额外收入，“这对于今年有上市计划的银行来讲，是重大利好。” 　　多数业内人士认为，由于土地转让价格居高不下，供给跟不上需求，房价是不会随着央行新政策的出台而有明显调整的，除非政府把土地价压下来，既控制地价，又控制房价，同时还必须保证合适房源的充足供给。