从太平鸟到雅戈尔 宁波纺企转身地产业

“这是一种‘资本’介入，而非‘企业’介入。”经历了上世纪90年代的快速发展，纺织服装企业积累了大量的现金。 　　进入房地产业成为其谋求新利润增长点地的主要方式之一 　　车夫一步步将“太平鸟”服装做大之后，开始将步子迈进了商业地产领域。 　　车夫，宁波太平鸟投资集团有限公司（下称“太平鸟”）常务副总裁。一个地处宁波城区的涉及8亿元的商业地产项目让他运作了两年的时间。但是，对于服装企业做商业地产的风险，即使太平鸟的高层也难免有一定的疑虑。 　　机遇与风险同在。对此，车夫并没有更加绝妙的招数。在宁波，越来越多的纺织服装企业在涉水房地产业。从通过拓展渠道持有物业发展到自己投资做房地产老板，从运用自身具有的土地资源到买地开发地产，房地产的高利润正在为越来越多的宁波纺织服装企业提供新的利润增长点。 　　服装链的协同效应 　　“收购还是租赁？”这是宁波博洋投资发展总公司总经理范江现阶段一直在考虑的问题。他的新名片上已经印上博洋投资发展总公司总经理的头衔。这家公司是宁波博洋集团有限公司旗下一家重要的投资公司。“投资发展”二字在范江之前操作的收购活动中得到了印证。 　　前段时间对于宁波老牌百货商场新江厦的收购让博洋着实风光了一把。范江一直纠正本报记者“涉足地产”的说法，而更加乐意将之概括为“对渠道的控制”。 　　作为一家以家纺及服装经营为主的企业，博洋成功地经营了“博洋”、“唐狮”、“F4”等知名品牌，但是在对地产气息的把握上始终没有放松。对于宁波市现在逐渐稀缺的商业地产资源，范江以“不可替代”作为评价。但他对营建“商业终端渠道”的兴趣却明显超过对单纯住宅或是商业地产开发的热情。 　　博洋现在全国拥有1000多家专卖店，其中30%自营店销售占据50%的份额，多为几百上千平方米的旗舰店。剩下的70%都是加盟店。在占据重要营业份额的30%自营店中，有30%自己持有物业。这是范江乐意看到的比例分配。 　　在构建大卖场和旗舰店方面，宁波的服装大鳄“雅戈尔”的手笔同样大得惊人。雅尔戈集团董事长李如成的哲学是“大卖场营造大品牌”，至今已投入12亿元到15亿元在全国购买黄金地段店铺，计划中还陆续会有资金到位。“雅戈尔”的目标是要在全国建设500家超大型专卖店，每家店500~2000平方米。 　　据有关人士透露，在雅戈尔的渠道拓展中，的确不排除通过专卖店进行房产增值的考虑。公司2003年就曾经通过杭州某专卖店的转让获取1000万元的收益。 　　“雅戈尔赶上了一个好时机。”一位熟知雅戈尔的业内人士对本报记者表示。雅戈尔前三四年买终端，上市，整合资源。网点的稳定性较好，企业经营成本固定。但是，纺织服装企业依然不能因为商业地产呈上升趋势就大量购买，因为这方面的房地产投资还是要为主业服务，如果在成本控制和投资之间失去了平衡，则容易对企业的正常运行造成影响。 　　土地性质转型 　　如果说鉴于渠道原因而购买的“终端”还可以被看作和服装企业“产业链”的打造密切相关，那么宁波纺织企业直接涉足地产项目开发就只能解释为多元化经营。 　　如果不出意外，太平鸟旗下的50亩土地就将于今年底明年初，成功完成从工业用地性质向商业用地性质的“转型”，而集团本身得以立命的生产基地将迁往城郊，并扩大为150亩。这次转型将耗费2年时间。 　　经过了前几年的企业改制之后，宁波的一些纺织服装企业手上都有了些位置颇佳的工业土地，类似于厂房和办公楼。但是，出于土地“转型”的困难，很多企业只是手中有地，却迟迟不动声色。 　　但是，太平鸟似乎更加急于摆脱原有的服装企业的定位。在这种情形下，手中掌控的50亩土地无异于一个不错的先天资源。 　　太平鸟将斥资6亿元构建其休闲版图，其中包括东钱湖国际健康中心，以及由现有生产基地改建的东方时尚中心。车夫形象地将这种转型称之为“腾笼换业”。而车夫的办公室里，一块“东方时尚中心”的模拟图一直放在最醒目的位置。太平鸟预将之打造为包含甲级写字楼、宾馆、商场以及社区广场的综合商业项目。 　　“这个项目事实上从2003年就开始讨论，经过比较，挑中了由太平鸟来操作这个规定动作。”车夫对本报记者表示。该项目2004年立项。选中太平鸟原因是：企业所具备的服装综合经营优势，太平鸟在市区的长春路上50亩的生产基地。记者了解到，在这块地周边，房价已经达到了6000~7000元/平方米。 　　“大约年底，这块土地就将拿出来挂牌，大约3年后工程就可完成。”车夫分析说。他不否认，在政府挂牌这个过程中，也极有可能由其他的开发企业获取这个地块，进行东方时尚中心的开发工作，但是他表示“目前来说，其他企业拿到的可能性不大”。 　　“房地产这个行业的确非常专业，这一点我们在前期的酝酿中已经有所感悟。50亩地转了2年的时间，要求有一个专业的团队。东方时尚中心专门有一个四五个人的专业小组，从2002年下半年开始筹划。目前，在公司管理的架构，以及成本的控制这些问题上，我们还没有能够摸索完全。”车夫坦言。 　　然而，对于更多的纺织服装企业来说，要运用已有资源创造更新的利润增长点，并不简单。通过改制，宁波博洋集团有限公司（下称“博洋”）在宁波核心城区的钻石地段兼并了100亩的工业用地，多为之前的企业厂房。假设这些土地用途转为商用开发土地，每亩的价格最低也要几百万元左右。这笔账算下来，博洋的盘子里已经拥有土地储备所带来的价值几亿元的固定资产。但是，在为土地项目转性这个问题上，博洋一直在迟疑。 　　“要转土地性质，但是要把工业转到住宅，或者是综合用地。第一种途径就是进土地储备中心，这样无异于将手中的土地卖掉；第二种就是自己做房地产开发，同样需要公开招标，如果招标成功，可以自己运作项目；不成功依然只能获取土地补偿金，这样对于企业也并不合算。所以，现在很多企业要运作已有土地项目，条件都不成熟。”一位对宁波纺织企业了解颇深的知情人士对本报记者表示。 　　“更多的企业在等待时机。”该人士表示。 　　非主业的资本介入 　　“这是一种‘资本’介入，而非‘企业’介入。”一位纺织企业总裁这样解释越来越多的跨行业房地产投资。经历了上世纪90年代的快速发展，纺织服装企业积累了大量的现金。主业增长的乏力让这些企业不得不找寻新的利润增长点。 　　“不能说房地产已经成为这些纺织服装企业的主业，只能说成了主要的利润来源。”范江表示。“品牌企业进行房地产方面的相关操作，比较容易得到政府的支持，在东北的长春、沈阳、哈尔滨以及东部、西部的一些城市，都欢迎太平鸟去当地进行房地产投资。”车夫称。 　　对此，宁波洛兹集团有限公司（下称“洛兹集团”）总经理助理姚斌瑜对本报记者坦言：从洛兹的情况分析来看，近两天宁波就有一个房地产项目即将交付；然后奉化还有一个30万平方米的旧城改造项目。这些房地产项目已经占到洛兹集团1/3的营业额以及利润。 　　“但是洛兹依然不会将房地产作为主业来进行操作。”姚斌瑜说。这也是多数宁波纺织服装企业持有的观点。 　　事实上，地产在宁波纺企的版图里正占据着越来越重要的地位。雅戈尔在2000年之后，因为“东湖花园”而在宁波当地成为开发商中首屈一指的企业，东湖的销售已经给雅戈尔带来了几十亿元的销售额。在此之前雅戈尔已经涉足地产十年之多。记者通过雅戈尔2005年第一季度的财务报表了解到，雅戈尔2005年第一季度纺织服装主营收入达到61047.95万元；房地产主营收入59054.17万元，之间距离已十分接近。据雅戈尔集团相关人士称，房地产业务去年已经占到公司盈利的1/3。 　　与此同时，对房地产的追加投资仍在继续。记者了解到，在宁波的核心居住区，雅戈尔拥有263亩土地，成本为230万元/亩；此外在联心村还有125亩土地，成本为280万元/亩。如今雅戈尔的土地储备已经可以满足企业3~5年的开发量。但是，与之前可以以较低价格取得土地不同，2004年4月底雅戈尔通过公开拍卖，用14.13亿元在苏州工业园区竞得合计25.55万平方米土地。雅戈尔高价介入苏州地块后，能否如同操作渠道终端一般的顺利收回投资，业内人士依然对此有所疑问。 　　同时记者通过太平鸟了解到，对于还没有实际操作的“东方时尚中心”，太平鸟已经定下了对2/3的物业进行销售而非持有的基调，因为这样可以缓解企业的资金压力。 　　业内人士指出，在这种前提之下，纺织服装企业很难保持惯有的冷静，而会明显表露出短期套现的嫌疑。